Vendita di una casa senza abitabilità: conseguenze

Si può vendere una casa senza il certificato di abitabilità? Cosa succede quando manca il certificato di abitabilità di un immobile destinato ad abitazione?

In linea di principio, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di sostenere tutti gli oneri necessari al fine di ottenere il rilascio del certificato di abitabilità ed ha, inoltre, il preciso dovere di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità  stesso. Ma cosa succede nel caso di violazione di tale obbligo? Si può vendere una casa priva del certificato di abitabilità? Cosa succede quando manca il certificato di abitabilità di un immobile destinato ad abitazione? A tanto risponderemo nel presente articolo.

Certificato di agibilità: cos’è e cosa serve?
Prima di entrare nel merito della questione occorre compiere una precisazione terminologica: abitabilità e agibilità non sono due certificazioni distinte ma costituiscono un’unica certificazione. Agibilità e abitabilità sono state ridotte ad unità sotto il nome di certificato di agibilità. Nel 2016 [1], poi il certificato di agibilità è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, da presentare al comune entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Essa ha lo scopo di garantire il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza dell’immobile. L’agibilità, dunque, rappresenta un elemento caratterizzante del bene e, pertanto, la sua mancanza determina una rilevante limitazione del godimento del bene. Per quanto concerne gli effetti derivanti dalla presentazione della segnalazione di agibilità, va detto che l’agibilità determina la cosiddetta abitabilità legale dell’immobile (aldilà del fatto che il bene sia in concreto adibito ad abitazione da parte del suo proprietario).

Casa venduta senza abitabilità: quali conseguenze
Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale. La mancata consegna del certificato di abitabilità al compratore implica un inadempimento che, in quanto tale, comporta determinate conseguenze. Vediamo quali.

Casa venduta senza abitabilità: che fare
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. Ma come può difendersi l’acquirente? Ebbene, il compratore potrà, nel termine di 10 anni dalla conclusione del contratto, rivolgersi al Tribunale e richiedere:

• lo scioglimento del contratto: con la conseguenza che, se anche è stato già firmato il contratto definitivo davanti al notaio – quello cioè che trasferisce la proprietà della casa – esso verrà “annullato” e si considererà come mai firmato. La casa tornerà in proprietà al venditore e l’acquirente otterrà la restituzione dei soldi già versati;
• il risarcimento del danno: a tal fine l’acquirente deve dimostrare tutti i danni subiti nell’aver intrapreso un investimento sbagliato, con perdita di altre occasioni.

Attenzione, però: la risoluzione del contratto non è automatica. Vediamo perché sulla base di quanto afferma la giurisprudenza più costante in materia.

Casa venduta senza abitabilità: la risoluzione non è automatica
Sul tema di vendita di un appartamento senza certificato di abitabilità  – secondo la giurisprudenza maggioritaria – la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. Di conseguenza, la risoluzione del contratto di compravendita non può essere pronunciata ove si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria. Pertanto, non può dirsi che la mancata consegna del certificato di abitabilità determini, in via automatica, la risoluzione del contratto. Ciò in quanto, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità di ritenere l’originaria mancanza del certificato di abitabilità di per sé sola fonte di grave inadempimento. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [2].

Problemi di commerciabilità e risarcimento del danno
Dalle considerazioni che precedono, consegue che il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale. Fermo restando tale obbligo, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità [3].

Casa venduta senza abitabilità: la giurisprudenza
Come anticipato, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità (più correttamente la segnalazione certificata di agibilità), senza il  quale l’immobile è economicamente incommerciabile. La Cassazione è dell’avviso che il difetto assoluto del certificato – ovvero l’impossibilità di ottenerlo – configurino una ipotesi di consegna aliud pro alio con possibilità per l’acquirente di domandare sia la risoluzione del contratto, sia il risarcimento del danno, oltre che formulare l’eccezione di inadempimento. Secondo i giudici, infatti, l’eventuale presentazione della domanda di condono prima della stipula non vale a sanare il mancato rilascio de certificato di agibilità [4].
Le medesime considerazioni valgono nel caso in cui venditore e acquirente abbiano concluso anche solo il contratto preliminare e non già l’atto di trasferimento vero e proprio. A questo proposito la Corte di Cassazione ha precisato che l’impossibilità di ottenere il certificato di agibilità costituisce una causa di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita, non potendosi in questi casi ritenere assolto l’obbligo del promittente venditore di garantire il compratore ai sensi dell’art. 1497 c.c. [5].

Note
[1] D. Lgs. 222/2016.
[2] Cass. sent. n. 7547/2017.
[3] Cfr. Cass. ord. n. 29090 del 05.12.2017.
[4] Cass. sent. 2294/2017.
[5] Cass. sent. n. 21189 del 17.09.2013.