Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari della provincia di Varese
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venerdì 23 febbraio 2018 | in NEWS
L’usucapione richiede 20 anni se si è in malafede e 10 se invece si è in buona fede e si ha un contratto nullo.
Chi ha compreso come funziona l’usucapione sa bene che, perché si possa diventare proprietari di un bene altrui, c’è bisogno di molto tempo. Si va dai tre anni per le auto acquistate in buona fede da colui che non è il legittimo proprietario ai 20 anni per le case e i terreni posseduti con la consapevolezza di utilizzare un bene altrui. Non è semplice mandare giù a memoria i termini dell’usucapione poiché questi variano in base alla natura del bene e alla situazione soggettiva in cui si trova l’utilizzatore. Proprio per dipanare ogni dubbio in merito, in questo articolo spiegheremo quando matura l’usucapione, ossia quanto tempo deve passare affinché si possa andare da un giudice e ottenere la dichiarazione di proprietà del bene.
Come funziona l’usucapione
Prima però di spiegare quando matura l’usucapione sarà bene fare una premessa per spiegare di cosa si tratta. L’usucapione è un metodo per acquistare la proprietà altrui semplicemente con il possesso, nella tacita accondiscendenza del proprietario, e con il passare del tempo. Può a prima vista apparire ingiusto: perché mai un’altra persona – potresti chiederti – ha il diritto a rivendicare la proprietà su un bene che è mio solo perché lo ha utilizzato, magari contro il mio volere? Chi ragiona così, in realtà, non ha compreso come funziona l’usucapione. Per cui è bene fare un passo indietro. Per capirlo meglio facciamo un esempio.
Immaginiamo che dieci fratelli ereditino una casa del padre. Tra loro si forma una comunione sul bene che decidono di non dividere. In realtà nessuno di loro ha interesse al bene perché la rispettiva quota è tanto ridotta da rendere del tutto ininfluente il proprio diritto. Dall’altro lato i dieci eredi non riescono a mettersi d’accordo per vendere l’immobile. Uno degli eredi però vi vive perché era, all’epoca della morte del genitore, era con lui convivente. Quest’ultimo si fa carico di tutte le spese condominiali e del pagamento delle tasse; a fronte di ciò, gli altri nove fratelli gli concedono di occupare l’appartamento. Dopo un po’ di tempo l’utilizzatore inizia a fare lavori di ristrutturazione senza dire nulla agli altri eredi, cambia le chiavi all’appartamento e non consegna loro i duplicati, stravolge alcune stanze. I fratelli non si muovono neanche in questo caso. Dopo 20 anni dall’avvio dei lavori di ristrutturazione, il possessore rivendica l’usucapione. Può farlo? Certo! Tra un soggetto scarsamente interessato alla propria cosa e un altro che l’utilizza, l’ordinamento preferisce quest’ultimo in quanto la fa fruttare producendo ricchezza.
I presupposti dell’usucapione
L’usucapione presuppone quindi non solo l’utilizzo indisturbato del bene altrui da parte del possessore, ma una serie di altri presupposti. Innanzitutto ci deve essere il totale disinteresse del proprietario effettivo che non deve rivendicare il proprio bene. Dall’altro lato ci deve essere un comportamento del possessore tale da denotare la volontà di utilizzare il bene come se fosse proprio e non riconoscendo l’altrui proprietà (ad esempio il recinto su un terreno, il cambio di chiavi in un appartamento, la ristrutturazione, il cambio di destinazione).
Il possesso deve essere inoltre:
Dopo quanto tempo matura l’usucapione
Vediamo dopo quanto matura l’usucapione. Il tempo necessario perché maturi l’usucapione è diverso in base al tipo di bene e delle circostanze che hanno dato inizio al possesso. La legge non ritiene di dover trattare allo stesso modo chi si sia impossessato in malafede di una cosa altrui e chi se ne sia impossessato in buona fede credendo di averne acquistato la proprietà grazie a un contratto valido o altro titolo idoneo.
Quando pertanto c’è consapevolezza di utilizzare, come se fosse proprio, un bene in verità di altri (e pertanto c’è malafede), si ha la cosiddetta usucapione ordinaria e il tempo per acquistare la proprietà è generalmente di 20 anni.
Quando invece non c’è consapevolezza di utilizzare un bene altrui perché si crede di avere in mano un contratto valido, quando in realtà è nullo, al possessore viene concesso uno sconto e si ha la forma di usucapione abbreviata.
Il codice civile [1] indica i tempi quando matura l’usucapione di un bene. Eccoli qui di seguito elencati.
Se il possesso è in malafede
Quando il possessore utilizza il bene altrui come se fosse proprio, consapevole del fatto che il proprietario è un’altra persona e di esercitare un diritto che non gli compete, perché si formi l’usucapione sono necessari 20 anni.
Se il possesso è in buona fede
Sono sufficienti 10 anni se il possessore è in buona fede (usucapione abbreviata). È necessario che egli abbia un titolo debitamente trascritto su un pubblico registro. Immaginiamo una persona convinta di acquistare casa dal proprietario quando questi invece non è tale o magari è in comproprietà con un altro soggetto (ad es. il coniuge); in tal caso il possessore è in bona fede. L’unica accusa che gli si potrebbe rivolgere è di non aver fatto i dovuti accertamenti preventivi per verificare la legittimazione a vendere del precedente titolare.
Se il possesso è in malafede
Se una persona utilizza un bene mobile consapevole che è di altri, gli servono 20 anni per usucapirlo.
Se il possesso è in buona fede
Per l’usucapione abbreviata di un bene mobile ci vogliono 10 anni.
Se il possesso è in buona fede e c’è un titolo
Se oltre alla buona fede c’è anche un titolo idoneo al trasferimento della proprietà (ad esempio un contratto di vendita), la proprietà si acquista subito, per effetto solo del trasferimento del possesso.
Se il possesso è in malafede
Per l’usucapione ordinaria ci vogliono 10 anni.
Se il possesso è in buona fede
Per l’usucapione abbreviata di un bene mobile registrato ci vogliono 3 anni. In tal caso è necessario, oltre alla buona fede, un atto di trasferimento trascritto (ad esempio una vendita da chi non è i proprietario).
Se il possesso è in malafede
Per l’usucapione ordinaria ci vogliono 20 anni.
Se il possesso è in buona fede
Per l’usucapione abbreviata ci vogliono 10 anni.
Note[1] Art. 1158-1162 cod. civ.
Fonte "La Legge per Tutti - Informazione e consulenza legale"