Quale mutuo scegliere?

Stai per comprare casa e hai bisogno di un finanziamento. Nella scelta della banca e delle migliori condizioni per ottenere il mutuo, la tua valutazione si è soffermata, in particolare, su alcune proposte. Il foglio informativo che ti è stato consegnato allo sportello contiene tante parole di cui non comprendi il significato: Euribor, Tan, Taeg, tassi fissi e tassi variabili. Alla fine, però, tra tante definizioni, a te interessa sapere solo qual è il mutuo più conveniente. Così hai fatto una ricerca online per scoprire quale banca offre le condizioni più vantaggiose, quella cioè che presta i soldi a un tasso di interesse più basso (perché, in definitiva, a te interessa solo pagare il minimo possibile di interessi e, quindi, di rata). Ed anche su internet fioccano le offerte pubblicitarie, ciascuna che tira acqua al proprio mulino. In questo mare di tecnicismi e di concorrenza,  ti senti spaesato e senza una direzione. Quale mutuo scegliere? In questo articolo cercheremo di darti alcune utili indicazioni per comprendere come vanno letti i depliant forniti dagli istituti di credito e come orientarti nell'individuazione delle offerte migliori.

Per scegliere un mutuo devo considerare solo il tasso di interesse?
Prima di spiegare quale mutuo scegliere è però necessario andare a fare chiarezza su un aspetto che, spesso, non viene considerato dal correntista. Nella scelta del mutuo non ci si deve preoccupare solo del tasso di interesse. Sono svariati i costi che gravano sul mutuatario e, a volte, pur a fronte di un tassi di interesse basso, il costo complessivo dell’operazione è tutt'altro che vantaggioso. Difatti, oltre agli interessi, il cittadino paga una serie di servizi che incidono negativamente sul suo portafogli quali:
spese bancarie di istruttoria della pratica, cioè le commissioni che debbono essere  pagate  per le pratica di concessione del mutuo (tali spese variano da banca a banca e possono essere determinate a cifra fissa o anche in termini percentuali da calcolare sull'ammontare del mutuo);
spese per certificazioni, quali, ad esempio, il certificato di residenza o lo stato di famiglia e per i lavoratori autonomi il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio;

• spese di perizia necessaria per la valutazione preliminare dell’immobile: il costo varia da professionista a professionista, sebbene si attesti in genere tra € 200 e € 300, a cui va aggiunta l’IVA al 22% e il contributo cassa previdenza dal 2% al 4%;
• spese notarili, rappresentate dalla parcella del notaio per la redazione contratto di compravendita e tutte le altre spese accessorie, quali ad esempio le visure catastali e ipotecarie,
  spese di assicurazione che la banca può esigere a copertura dei rischi sull’immobile (ad esempio la polizza incendi) o anche sulla vita (ad esempio la polizza vita). In ogni caso la banca non può obbligare il cliente a scegliere la propria assicurazione ma deve lasciarlo libero di trovare soluzioni alternative e più economiche sul mercato;
• spese di commissione per la gestione della pratica, quali le spese per l’incasso della rata e le spese per l’invio delle comunicazioni periodiche ai clienti;
• interessi di mora, nel caso in cui la rata venga pagata in ritardo con una conseguente maggiorazione della somma da pagare che si aggira grossomodo tra l’1% e il 4% rispetto al tasso d’interesse concordato per il finanziamento (gli interessi di mora scattano a partire dal giorno della scadenza della rata sino al pagamento).
  

Cosa sono il Tan, il Taeg, lo spread e l’Euribor?

A questo punto dobbiamo fare luce sui termini del linguaggio bancario e sui significati che hanno le sigle usate sui contratti. Comprenderemo, qui di seguito cos’è il Tan, cos’è il Taeg, cosa significa Euribor e la parola spread. Di tanto abbiamo già parlato in Scegliere il mutuo migliore.

Che significa Tan?
Cerchiamo di capire innanzitutto cos'è il Tan. Questo acronimo sta per Tasso annuale nominale, ossia il tasso di interesse applicato ad un prestito e che deve essere pagato alla banca insieme alla rata del mutuo che restituisce una parte del capitale. È insomma l’interesse puro che viene applicato sul capitale ottenuto in prestito.
Il Tan viene espresso in termini percentuali ed è costituito da due elementi: il tasso di riferimento e lo spread. La somma tra tasso di riferimento e spread costituisce appunto il Tan.
Per quanto riguarda il tasso di riferimento, si considera di solito il tasso di interesse europeo ossia l’Euribor (anche detto in gergo Tasso Bce o costo del denaro). Questo per i mutui a tasso variabile. Per i mutui a tasso fisso, invece, il riferimento è l’Euris (detto anche Irs). Per i mutui a tasso misto invece il riferimento è ad entrambi in misura differente a seconda del periodo in cui ci si trova al momento del rimborso.
Lo spread, invece, è il guadagno della banca. O per meglio dire una maggiorazione, in punti percentuali, che le banche applicano al tasso di interesse. Si tratta di un valore fisso che non varia al variare del tasso di interesse e generalmente non varia neanche nel corso della durata del mutuo.

Cos’è il Taeg
La parola Taeg significa Tasso annuo effettivo globale ed è il dato più importante da tenere in considerazione. Il Taeg infatti indica il costo totale del mutuo su base annua, espresso in termini percentuali sul finanziamento ottenuto dalla banca. Perché il Taeg è il dato più importante? Perché esso racchiude in sé e somma tutti i costi del mutuo, dagli interessi alle spese accessorie e, con un solo numero, ci rappresenta la convenienza o meno del finanziamento.
In pratica il Taeg racchiude in sé il tasso d’interesse oltre a tutte le altre voci di spesa collegate al mutuo. Nel Taeg ci sono tutti i costi mentre nel Tan soltanto gli interessi.  Le voci di spesa che devono essere comprese nel Taeg sono tutte quelle spese obbligatorie collegate alla pratica di concessione del mutuo tra cui ricordiamo: le spese d’istruttoria, le spese di revisione del finanziamento, le spese di apertura e chiusura della pratica, le spese di riscossione dei rimborsi e d’incasso delle rate, le spese di assicurazione, le spese di mediazione per la concessione del mutuo, l’eventuale costo dell’attività di mediazione e ogni altra spesa connessa con l’operazione di finanziamento, purché prevista nel contratto. Non sono invece comprese le spese notarili. Il cliente può dunque conoscere attraverso il Taeg il reale costo del mutuo, poiché tale valore comprende tutti gli elementi che influiscono sul costo effettivo del finanziamento. Il Taeg è pertanto uno strumento molto utile per scegliere il mutuo migliore per le proprie tasche, perché esprime un valore che consente di fare un confronto tra le offerte di finanziamento messe a disposizione dalle banche.

Cos’è il Loan to value
Il Loan to value indica la percentuale del costo della casa che la banca è disposta a finanziare. Di solito, gli spread e di conseguenza il Tan (dato dalla somma tra spread ed Euribor per il variabile e tra spread ed Eurirs per il fisso) più bassi sono riservati ai mutui con “loan to value” non superiori al 50%. Questo perché un mutuatario che paga di tasca propria metà del valore della casa è considerato più affidabile rispetto a chi mette sul piatto il 20% e chiede alla banca il rimanente 80%

Qual è il mutuo più conveniente
Sulla base di quanto detto possiamo già orientarci per capire quale mutuo scegliere e qual è il più conveniente. Quando si contrae un prestito (sia esso personale sia un mutuo ipotecario) vince di base il Taeg più basso.
Una delle regole del “mutuatario perfetto” è pertanto quella di preferire il Taeg al Tan nella valutazione dell’offerta migliore.
Ma attenzione: potrebbe avvenire che il Taeg non dica tutto e non sia sufficiente a comprendere qual è il mutuo più vantaggioso. Ciò capita solo nei mutui a tasso variabile.

 Su questa tipologia di mutui le banche adottano due diversi sistemi:

•  sommare l’Euribor allo spread per ricavare il tasso finale da applicare al cliente;se l’Euribor è negativo andrà quindi sottratto;
• oppure indicare un “floor” sotto il quale l’Euribor non può scendere nel conteggio: per cui, se è negativo, questo non viene sottratto e il Taeg non scende oltre una determinata soglia anche se l’Euribor è negativo.

La Banca d’Italia ha ritenuto che la prima via sia quella più corretta, invitando le banche a non adottare l’altra. Invece molti istituti di credito continuano a preferire la seconda via, cioè non sottraggono l’Euribor (se negativo) allo spread. Ciò avviene inserendo nel contratto clausole come: «Ai fini del calcolo del tasso di interesse del mutuo, detto valore (Euribor) non potrà comunque essere inferiore a una soglia dello 0,01%». Oppure: «Qualora al momento della rilevazione la quotazione del parametro di riferimento (Euribor) sia pari a 0,00 (zero) o negativa, il tasso applicato sarà pari allo spread contrattualmente previsto». E così via.
La conseguenza è che se l’Euribor è negativo, il mutuatario non dovrà più verificare solo il Taeg ma anche lo spread per comprendere se il finanziamento è effettivamente conveniente.

Fonte "La Legge per Tutti - Informazione e consulenza legale"