Manutenzione caldaia

Manutenzione e controllo dell’impianto di riscaldamento: gli interventi del tecnico, periodicità, costi.

Manutenzione caldaia
La manutenzione della caldaia serve per garantire la sicurezza dell’impianto. La legge dice che la manutenzione della caldaia è obbligatoria, ma non stabilisce ogni quanto debba essere effettuata. Ciò dipende dal tipo di modello. Per cui non è corretto – come comunemente si crede – che la manutenzione della caldaia vada eseguita una volta all’anno, ma deve essere invece effettuata secondo le cadenze indicate nelle istruzioni tecniche fornite dall’impresa installatrice (resta tuttavia consigliabile un controllo annuale).
Qualora l’impresa non dovesse aver fornito istruzioni in merito o queste non siano più disponibili (succede per gli impianti vecchi), bisogna riferirsi alle istruzioni tecniche relative al modello elaborate dal costruttore del generatore di calore (la fabbrica).

Quanto costa la manutenzione
Il costo della manutenzione varia da 80 a 100 euro.

Chi fa la manutenzione ordinaria?
L’installazione e la manutenzione della caldaia deve essere eseguita a regola d’arte. A tal fine è necessario rivolgersi ad un installatore abilitato.
Il tecnico abilitato può essere sia l’installatore che il manutentore della caldaia. Su di lui cade l’obbligo di indicare per iscritto al cliente quali sono e con quali cadenze vanno eseguite le operazioni di controllo e manutenzione di cui necessita l’impianto per garantirne la sicurezza.

In cosa consiste la manutenzione della caldaia?
Quando si parla di manutenzione della caldaia ci si riferisce alla manutenzione ordinaria. Si consiglia pertanto di far controllare la parti della caldaia più di frequente soggette ad usura come ugelli gas, ventilatori, camera di combustione, pressostati, elettrodi, guarnizioni di tenuta.
Tra le principali operazioni di manutenzione e controllo vengono consigliate dagli esperti: pulizia dello scambiatore lato fumi, prova di tiraggio della canna fumaria, regolazione del funzionamento dei dispositivi di comando e regolazione; pulizia del bruciatore, verifica dei dispositivi di protezione, controllo e sicurezza; controllo della regolarità dell’accensione e del funzionamento; verifica visiva dell’assenza di perdite di acqua, che non siano presenti oggetti che impediscano il regolare deflusso dei prodotti della combustione, che non sia ostruita la presa d’aria.

Chi stabilisce quali controlli e manutenzione fare sulla caldaia?
Colui che vive dentro l’appartamento ove è collocata la caldaia (sia egli il proprietario o in affitto o in comodato) deve provvedere a che siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione della caldaia.
La predisposizione di istruzioni relative al controllo periodico degli impianti ai fini della sicurezza, con l’indicazione sia dei singoli controlli da effettuare che della loro frequenza, è compito dell’installatore, per i nuovi impianti, e del manutentore, per gli impianti esistenti, i quali devono tenere conto delle istruzioni fornite dai fabbricanti dei singoli apparecchi e componenti, ove disponibili. Come detto la legge non indica quali siano le modalità e frequenza dei controlli e degli eventuali interventi manutentivi sugli impianti di climatizzazione estiva e/o invernale né sui singoli apparecchi e componenti che li costituiscono.
Ciò che impone la legge è che gli interventi di controllo e manutenzione siano eseguiti a regola d’arte, da operatori abilitati a dette operazioni, nel rispetto della normativa vigente. L’operatore, al termine delle medesime operazioni ha inoltre l’obbligo di effettuare un controllo di efficienza energetica i cui esiti vanno riportati sulle schede 11 e 12 del libretto di impianto e sul pertinente rapporto di controllo di efficienza energetica da rilasciare al responsabile dell’impianto che ne sottoscrive copia per ricevuta e presa visione.
Sui modelli di rapporto di controllo di efficienza energetica devono essere annotate, nel campo osservazioni, le manutenzioni effettuate, e nei campi raccomandazioni e prescrizioni quelle da effettuare per consentire l’utilizzo sicuro dell’impianto. Sullo stesso modello il manutentore riporterà la data prevista per il successivo intervento.
All’esito dei controlli e della eventuale manutenzione il tecnico deve redigere e sottoscrivere un rapporto di controllo tecnico.

In affitto: chi paga la manutenzione della caldaia
In caso di appartamento in affitto tutti i costi inerenti alla manutenzione della caldaiaspettano all’inquilino. È sempre su quest’ultimo che grava il compito della conservazione del libretto della caldaia. Il contratto di locazione può prevedere una diversa ripartizione degli oneri.

Il libretto di impianto
Ogni caldaia deve essere munita di un “Libretto di impianto per la climatizzazione”. Il modello da usare è quello previsto dal D.M. 10/02/2014 che sostituisce i preesistenti modelli di libretto di impianto e libretto di centrale e comprende anche gli impianti di condizionamento, finora esenti da tale adempimento. L’installatore, cui compete la prima compilazione del libretto per i nuovi impianti, o il responsabile dell’impianto, per gli impianti esistenti, provvede a compilare soltanto le schede pertinenti al caso e nel numero necessario a descrivere tutti i componenti dell’impianto termico.
Per gli impianti esistenti la compilazione del nuovo libretto, a cura del responsabile dell’impianto, va fatta in occasione e con la gradualità dei controlli periodici di efficienza energetica.
Il libretto della caldaia è la carta d’identità dell’impianto di riscaldamento, lo segue dalla prima accensione a fine servizio e successiva demolizione; registra tutte le modifiche, sostituzioni di apparecchi e componenti, interventi di manutenzione e di controllo, valori di rendimento nel corso della vita utile, cambi di proprietà. Ogni volta che viene eseguita la manutenzione, il tecnico deve aggiornare il libretto caldaia che il proprietario dell’immobile deve conservare ed esibire in caso di controlli del Comune insieme alle fatture ricevute. Diversamente scattano sanzioni da 500 a 3mila euro. Il libretto va compilato per la prima volta dall’installatore, all’atto della messa in funzione dell’apparecchio. Poi viene aggiornato dal responsabile dell’impianto (cioè il singolo cittadino o, in condominio, dall’amministratore o da una ditta terza da questi delegato) o dal manutentore.
Sia per le nuove che per le vecchie caldaie è stato predisposto un nuovo libretto secondo uno standard ministeriale. In caso di possesso di vecchio libretto, questo non va buttato ma conservato in modo da essere esibito in caso di controlli. Il nuovo libretto è scaricabile dal sito del ministero dello Sviluppo Economico (www.mise.gov.it) per la compilazione manuale.

Controllo dei fumi
Discorso diverso è per il cosiddetto controllo dei fumi della caldaia ossia il controllo di efficienza energetica. In tale ipotesi la legge non si limita solo a stabilire l’obbligatorietà del controllo, ma fissa anche le cadenze a seconda del tipo di impianto e di combustibile usato. 
In particolare diverse a seconda della potenza dell’impianto e del combustibile utilizzato:

• per gli impianti domestici con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW, a combustibile liquido o solido, i controlli devono essere effettuati ogni 2 anni;
• per gli impianti domestici con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW, a gas metano o GPL, i controlli devono essere effettuati ogni 4 anni (ecco perché la stragrande maggioranza degli impianti domestici in Italia ha una potenza inferiore a 100 kW);
• per gli impianti termici con potenza superiore a 100 kW, a combustibile liquido o solido, i controlli devono essere effettuati ogni anno;
• per gli impianti con potenza superiore a 100 kW, a gas metano o GPL, i controlli devono essere effettuati ogni 2 anni;

Attenzione però: alcune Regioni e Provincie Autonome hanno emanato proprie norme che, spesso, prevedono scadenze diverse. Per quanto riguarda i centri con più di 40.000 abitanti è bene informarsi presso lo Sportello Energia del proprio Comune o Provincia ove viene indicata la periodicità da seguire.

Fonte "La Legge per Tutti - Informazione e consulenza legale"