La Cassazione sulla responsabilità del notaio per abusi edilizi nell’immobile acquistato

Abbiamo già scritto nell’articolo “Il controllo notarile della regolarità urbanistica“ cosa prevede la legge in merito alla responsabilità del notaio nel momento in cui, successivamente al rogito, si scopre che l’immobile acquistato è affetto da abusi edilizi , più o meno gravi.
Abbiamo messo in luce che il notaio nel nostro ordinamento non ha alcun ruolo sul controllo della regolarità urbanistica dell’immobile oggetto dei suoi atti in quanto la legge non lo prevede, e, peraltro, il professionista neppure potrebbe avere in proprio la competenza e la capacità relative per poter valutare una materia che è assolutamente estranea alla sua formazione professionale.
Va infatti tenuto presente che la verifica sulla regolarità urbanistica dell’immobile non è affatto materia di carattere giuridico, e neppure la si può desumere da semplici riscontri sulla documentazione ufficiale.

Come si verifica l’esistenza di abusi edilizi
Molti pensano che è possibile verificare la regolarità confrontando lo stato di fatto dell’immobile con le piantine catastali. Non è affatto così.
Premesso che anche in questo semplicistico caso il notaio non ha certo la possibilità di recarsi in loco e misurare personalmente col metro lo stato di fatto dell’immobile, preparando una piantina da sovrapporre alla piantina ufficiale catastale, ma c’è da sottolineare che la piantina catastale, pur regolarmente depositata, non è affatto una garanzia della regolarità urbanistica dell’immobile. E’ possibile infatti depositare una piantina catastale che contenga un abuso, non essendo l’ufficio del catasto preposto alla verifica del sottostante aspetto urbanistico .Certamente l’ufficio del catasto nel momento in cui si presenta una variazione della planimetria catastale senza spiegare quali sono i motivi giuridici sottostanti ben può insospettirsi, ma non è suo compito, non è suo ruolo, e può accettare semplicisticamente la variazione senza colpo ferire.
Il controllo della regolarità urbanistica si può compiere con un’attività complessa che consiste nella verifica di tutti i lavori edilizi compiuti sull’immobile dal 1967 ad oggi. Se non sono stati compiuti i lavori è sufficiente verificare lo stato di fatto dell’immobile ante 1967 allo stato di fatto attuale (non sulla piantina catastale), ma se sull’immobile vi sono stati condoni, autorizzazioni edilizie, permessi di costruire, etc., bisogna verificare a uno a uno tutti i provvedimenti autorizzativi per controllare se i lavori compiuti siano stati conformi a quanto autorizzato. Lavoro gigantesco che implica, tra l’altro, una complessa ricerca negli archivi comunali per tirare alla luce i singoli fascicoli delle pratiche autorizzative.
Ecco perché, come dicevamo nel precedente scritto, il notaio non solo non ha alcun compito di controllo, ma neppure lo può svolgere, e in caso di incarico da parte del cliente deve necessariamente rivolgersi a un suo tecnico di fiducia, caricando la parcella dei costi della perizia a carico del richiedente.

La Suprema Corte di Cassazione
Ora è opportuno segnalarvi alcune importanti pronunce giurisprudenziali della Suprema Corte di Cassazione che confermano apertis verbis l’assoluta mancanza di responsabilità del notaio nella ipotesi che malauguratamente l’acquirente, anche a distanza di molti anni, si renda conto che l’immobile da lui comperato è affetto da abusi edilizi.
Capita infatti che a distanza di tempo l’acquirente voglia, a sua volta, rivendere l’immobile, e che magari l’acquirente per poter pagare il prezzo pattuito si rivolga ad un Istituto bancario che, per prassi, incarica un tecnico abilitato a compiere questi controlli.
Capita dunque, che sia proprio il tecnico abilitato incaricato dalla banca a far emergere difformità di carattere edilizio(più o meno gravi) di cui non vi era traccia nella dichiarazione del venditore al momento della compravendita originaria.

Cass. 35999 del 19.9.2008
Orbene la Corte Suprema di Cassazione, V Sezione Penale, con la sentenza n. 35999/08, depositata il 19 settembre 2008, richiamando precedenti sentenze della stessa Suprema Corte sulla non configurabilità di alcuna attività obbligatoria di accertamento da parte del notaio che non abbia ricevuto specifico incarico sulla veridicità delle dichiarazioni a lui rese (Cass. Civile, Sez. 2, 17/06/1990, n. 6018) sottolinea che “recepita la dichiarazione del privato in ordine all’esistenza e agli estremi della concessione, l’atto notarile, redatto con le prescritte formalità, è perfettamente valido e corrispondente al canone formale dell’atto pubblico, ai sensi dell’art. 2699 c.c. , come tale dotato della forza probante privilegiata e dell’efficacia prevista dall’art. 2700 dello stesso codice”.
Ritiene la S.C. invece ravvisabile il reato di cui all’art. 483 c.p. a carico del venditore dichiarante, esistendo un preesistente obbligo giuridico di affermare il vero, mentre il pubblico ufficiale (il notaio) risponde soltanto della conformità dell’atto alla dichiarazione ricevuta.
“L’esistenza di un obbligo giuridico di dire la verità a carico del privato emerge incontrovertibilmente dal sistema positivo” precisa la Cassazione, escludendo qualsiasi responsabilità del notaio, sia d’ordine penale che d’ordine disciplinare o civile, confermando la validità dell’atto di trasferimento, ancorché l’immobile risulti gravato da abusi edilizi.

Cass. 11628 del 26.3.2012
E non è finita, perché della questione si è occupata anche una recente ulteriore sentenza della Corte Suprema di Cassazione, V Sezione penale, n.11628/12, depositata il 26 marzo 2012, con la quale il Supremo Consesso ribadisce che “secondo un condivisibile orientamento interpretativo è corretta l’esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore, nel caso di specie, della conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici “.
Precisano i giudici che “nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell’alienante , risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria, o come prescritto dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47, art. 17 e art. 40, comma 2° nel testo poi sostanzialmente riprodotto dal D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, art. 46”.
In sostanza solo l’omissione da parte del notaio di riportare nell’atto tale dichiarazione è sanzionata dalla norma con la nullità dell’atto comunque stipulato, ed è anzi prevista come ragione ostativa alla stipula dello stesso atto. Infatti la norma vieta la stipula di un atto di trasferimento privo del requisito della dichiarazione e richiama la responsabilità del notaio che vi provveda senza l’inserimento nell’atto della dichiarazione da parte del venditore “al di fuori della previsione di qualsivoglia onere a carico del notaio , di verifica della veridicità della dichiarazione di parte”.
Così come abbiamo dettagliatamente descritto nell’articolo precedente cui abbiamo fatto rinvio la Cassazione sottolinea che “recepita la dichiarazione del privato in ordine all’esistenza e agli estremi della concessione, l’atto notarile, redatto con le prescritte formalità , è perfettamente valido e corrispondente al canone formale dell’atto pubblico”.

Il consiglio del notaio
L’esigenza primaria di reprimere e scoraggiare gli abusi edilizi, indirettamente perseguita mediante la limitazione alla libera commerciabilità di opere abusive è stata fondata dal legislatore , spiega la Cassazione, sull’obbligo giuridico di dire la verità a carico del privato in ordine alla condizione giuridica dell’immobile oggetto dell’alienazione, e alla sua corrispondenza agli estremi della conformità alla normativa urbanistica, e con l’obbligo del notaio di interpellare formalmente, previa ammonizione sull’esistenza della responsabilità penale, la parte venditrice, che in caso di mendace dichiarazione sarà penalmente responsabile – lui sola –ex art. 483 c.p.
In attesa di una legge che obblighi le parti a richiedere un controllo urbanistico da parte di un tecnico abilitato qui non si può non continuare a ribadire il consiglio per gli acquirenti che volessero essere tutelati di dare al notaio espresso incarico in tal senso, sopportandone i maggiori costi ed oneri.