Il negozio «giusto» rende più della casa

Prezzi ancora in contrazione, affitti che crescono (o restano stabili) e rendimenti potenziali lordi “doppi” rispetto alle abitazioni. È il cocktail vincente che sta spingendo molti investitori privati ad abbandonare il residenziale e strizzare l’occhio al settore dei negozi come opportunità di investimento. Nel commerciale, infatti, si può puntare tranquillamente al 7% di rendimento lordo. Tecnocasa colloca questo valore fra il 6% e il 10% mentre Idealista indica una media nazionale all’8,8 per cento.

Meno rischio, meo profitto 
Sono numeri, però, che vanno soppesati. A un alto rendimento corrisponde sempre un maggior grado di rischio, perché a seconda della zona e dell’affidabilità del locatore salgono le possibilità di andare incontro a morosità o locali sfitti. Problema scongiurato, almeno sulla carta, nelle arterie principali. «In alcune high street, il rendimento può anche scendere sotto il 3%, mentre il 10% è difficilissimo da ottenere. Puntare al 7% è un obiettivo corretto», spiega Andrea Faini, ceo di World Capital, società di consulenza che ha sviluppato un dipartimento apposito per seguire gli investitori di “piccolo taglio”, in una fascia di prezzo compresa tra 500mila e 3 milioni di euro.

Opportunità differenti sul territorio 
Tecnocasa ha elaborato per Cas24 Plus un rapido osservatorio basato su immobili commercializzati in questo momento dalla sua rete. A Milano (dove i prezzi calano in media dell’1,5%, con canoni stabili), inutile puntare sulle zone centrali come via Torino, quotata sui 12mila euro al metro quadrato. «In una zona semicentrale in fermento, però, ad esempio quella compresa tra piazza Piemonte e De Angeli – osserva Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi del franchising – con 280mila euro si possono comprare 40 metri quadrati ottimi da adibire a ristorazione veloce, con un canone di affitto annuo pari a 19mila euro e un rendimento atteso del 6,7%». A Roma (prezzi e canoni stabili), in zona San Giovanni in Laterano, 300mila euro spesi per 30 mq si possono locare a 19.200 euro (6,4%), mentre rischiando in zona Tiburtina, in via Durantini, si può puntare all’8 per cento.
Torino (prezzi in ribasso dello 0,6% e canoni che salgono di oltre un punto percentuale) non bisogna guardare le strade del lusso, come via Roma o via Lagrange, ma in una zona altrettanto centrale come via Garibaldi si può acquistare a caro prezzo (oltre 5.000 euro al metro) ma spuntare un rendimento del 10%. Oppure spostarsi tra via Nizza e San Salvario e scovare vere e proprie scommesse, come appena 75mila euro per 40 mq da locare a 8.400 euro l’anno, con un rendimento (teorico) dell’11%.
A Firenze, dove i prezzi in media si raffreddano dell’1%, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella, in via Cavour, si possono prendere 52 mq a 250mila euro da affittare a 15mila l’anno (rendimento del 6%). A Napoli, complici i lavori di riqualificazione che hanno interessato diverse zone, nelle vie di passaggio ormai si trovano prezzi di acquisto alti, che continuano ad aumentare di qualche punto percentuale. Ma senza stare nel Vomero, in via Toledo, 60 mq a 450.000 euro promettono una rendita da locazione di 30mila euro l'anno (rendimento lordo del 6,6%). Insomma, l’investitore privato appare un po’ costretto a muoversi tra il centro, appannaggio di investitori professionali e che presenta prezzi cari, e la periferia spesso rischiosa. Il “semicentrale” sembra la strada maestra. Anche se generalizzare è difficile.

Opzione franchising o ristrutturazione 
Due punti rimangono a sostegno dell’investimento: «In primo luogo, nella gran parte dei casi gli immobili commercializzati sono già locati con un contratto in essere, il che permette di stimare i tempi di ritorno dell’investimento e dà un certo grado di certezza». E poi, la localizzazione fisica in una via di passaggio comincia a perdere importanza. «Soprattutto nel food – secondo Megliola di Tecnocasa – molti giovani aprono catene di ristorazione o di somministrazione anche in vie laterali, che attirano ugualmente clienti grazie a un’ottima promozione sui social. Un trend tangibile soprattutto nelle città più dinamiche come Milano». «Un’alternativa per spuntare rendimenti più alti, ma sempre in location poco rischiose, è puntare a un immobile da ristrutturare», osserva Faini di World Capital.
Una buona opportunità è rappresentata dai negozi in franchising, grazie alla crescente domanda di locali da parte di chi vuole avviare un’attività affiliata a una catena nazionale. Secondo un recente rapporto di Confimprese, infatti, entro l’anno dovrebbero concretizzarsi un migliaio di nuove aperture. I comparti più dinamici sono quelli della ristorazione e del fashion. Anche l’immobiliare è protagonista di questo trend grazie soprattutto a Tecnocasa, che prevede l’apertura di duecento nuove agenzie. Le catene – evidenzia il report – preferiscono presidiare i centri storici dove le vetrine intercettano l’interesse dei clienti di passaggio.

Il peso delle tasse 
Se si passa dallo studio delle opportunità potenziali a quelle concretamente effettuate e si allarga lo sguardo a tutto il territorio, il mercato è però spaccato. «Certo i principali capoluoghi hanno dinamiche interessanti e si può rintracciare un interesse crescente da parte dei privati. Ma se guardiamo al complesso dei comuni italiani, non vediamo certo un gran risveglio di acquisti sui negozi, anzi, il settore è in sofferenza e in molti centri ci sono negozi sfitti che peggiorano il contesto sociale» ragiona Gian Battista Baccarini, presidente dell’associazione di categoria Fiaip, che insieme ad altre sigle del settore oggi ha organizzato un incontro in cui si chiedono al legislatore alcuni interventi correttivi a favore del real estate, tra cui l’introduzione della cedolare secca anche per le locazioni commerciali.
Infine, non bisogna sottovalutare il peso della tassazione. In genere, come minimo il 45-50% del rendimento lordo se ne va in tasse.

Fonte "IlSole24Ore"