Il mutuo «copre» il 65% del valore della casa, 5 anni fa quota al 58%

Nel 2013 un aspirante mutuatario chiedeva di coprire con il finanziamento il 63% del valore della casa, oggi si supera il 70%. Stesso trend se si guarda all’erogato dalle banche: secondo i dati elaborati da Mutui.it, sette punti percentuali di differenza, dal 58,6% del valore al 65,5%.
Un fenomeno che può essere interpretato da due punti di vista. Da un lato gli interessi più bassi degli ultimi anni hanno portato a chiedere finanziamenti più elevati, perché ovviamente i mutui convengono di più e le rate risultano più sostenibili. Dall’altro una spinta è arrivata anche dalle banche, che sono tornate a erogare mutui con maggior facilità, agevolate soprattutto dalla politica monetaria della Bce, ma anche da un quadro congiunturale in miglioramento.
Un quadro valido almeno fino ad oggi, dato che lo spread Btp-Bund sta tornando a livelli record e questo potrebbe influire in futuro non solo sullo spread sui tassi applicati dalle banche – in sostanza il “prezzo” del prestito, cioè la quota di interessi da sommare al tasso di riferimento, Euribor per i prestiti a tassi variabili o Irs per il fisso – ma anche sulle politiche degli istituti relative alle erogazioni, che potrebbero tornare più restrittive.

Loan to value più forte in Puglia 
Tornando ai dati di Facile.it e Mutui.it – che hanno analizzato oltre 17 mila domande di mutuo prima casa – si scopre che a fronte di una richiesta media pari a 133.500 euro, nel 2017 gli aspiranti mutuatari hanno cercato di finanziare il 70,6% del valore dell’abitazione principale. Analizzando i dati su base regionale – spiega una nota – gli aspiranti proprietari che hanno tentato di finanziare attraverso il mutuo una percentuale maggiore sono quelli residenti in Puglia; qui, nel corso del 2017, il valore Ltv medio è stato pari al 73,4%. Valori simili sono stati registrati anche per la Sicilia e l’Umbria. Il Ltv più basso si registra in Basilicata (67,3%); seguono Molise (67,5%) e Lazio (69,2%).
Su base provinciale, al primo posto per Ltv si posiziona Palermo (73,5%); seguono in classifica Cagliari (73,4%), Bari (72,5%), Genova (70,8%), Torino (70,6%) e Bologna (70,5%). L’Ltv più basso si registra invece a Firenze (67,6%), seguita da Roma (69,1%), Milano (69,5%), Napoli (69,8%).
Loan to value inferiori, però, non necessariamente equivalgono a importi più contenuti. Ad esempio al 73,4% del valore immobile richiesto dagli aspiranti mutuatari pugliesi corrisponde una cifra media di mutuo pari a 115.155 euro; al 69,2% registrato nel Lazio, invece, corrisponde una richiesta pari a 151.043 euro.

Se cresce l’Ltv sale anche lo spread 
«Il valore dell’Ltv rappresenta un elemento importante da tenere in considerazione quando ci si presenta in banca – spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. –. È bene sapere che spesso al crescere di questo parametro corrisponde un aumento dello spread applicato sul finanziamento dagli istituti di credito e, di conseguenza, anche degli interessi che graveranno sul mutuatario».
Facile.it ha realizzato alcune simulazioni per verificare come lo spread applicato dalle banche cambi al variare del Loan to value corrispondente. Ipotizzando una richiesta di mutuo a tasso fisso di 160 mila euro, da restituire in 25 anni per acquistare un immobile di 320 mila euro (Ltv pari al 50%), le proposte attualmente sul mercato hanno uno spread mediamente compreso tra lo 0,25% e lo 0,50%; considerando invece la stessa richiesta di mutuo, ma per un immobile da valore pari a 200 mila euro (LTV 80%) lo spread applicato dagli istituti di credito può arrivare anche allo 0,70%. Una differenza apparentemente minima, appena dello 0,2% nel nostro esempio, che però si traduce in una maggiorazione di 5 mila euro della cifra da restituire alla banca.