Il controllo notarile della regolarità urbanistica

Conseguenze delle irregolarità urbanistiche

Come è noto il legislatore ha annesso importanza essenziale alla regolarità urbanistica degli immobili, tanto da sancire la incommerciabilità degli immobili affetti da abusi edilizi. È facile immaginare quali possono essere le conseguenze per l’acquirente nella ipotesi malaugurata che venga stipulato un atto notarile avente ad oggetto un immobile sul quale sono stati compiuti abusi edilizi.
Il legislatore ha previsto una duplice serie di garanzie a favore dell’acquirente, e cioè l’obbligo per il venditore di compiere un’analitica dichiarazione sulla regolarità urbanistica, sotto pena della sua responsabilità penale, nonché la nullità degli atti aventi ad oggetto un immobile abusivo che venissero egualmente stipulati.
Nella mente del legislatore queste garanzie avrebbero dovuto essere sufficienti a tutelare l’acquirente di un’abitazione. Purtroppo non è così. La duplice responsabilità penale del venditore (duplice perché riguarderebbe da un lato la falsa dichiarazione e dall’altro l’abuso edilizio, ovviamente se da lui compiuto) non riteniamo possa costituire un deterrente efficace. La scoperta di abusi edilizi è di solito rinviata molto al di là del tempo dell’acquisto e l’apertura di un eventuale procedimento penale a carico del venditore comporta, di fatto, nel nostro lentissimo sistema, nulla di più che una complicata pratica che quasi sempre si arena nella prescrizione.
La seconda garanzia, quella cioè della nullità degli atti, è invece, a mio avviso, addirittura punitiva nei confronti dell’acquirente. La dichiarazione di nullità dell’atto, a parte la circostanza che anch’essa deve scaturire da una sentenza passata in giudicato, comporta come immediata conseguenza il ritorno della proprietà dell’immobile (abusivo) al venditore, ma per l’acquirente il solo diritto ad avere indietro i propri soldi col risarcimento danni.
Con la dichiarazione di nullità l’acquirente si troverebbe così immediatamente spossessato del bene, rimanendo creditore di una somma di danaro che però è solo teorica, perché questa somma di danaro va poi trovata nelle tasche del venditore e appresa secondo le procedure esecutive di legge.

Il Notaio non ha alcun compito di controllo
Molti, di fronte a questa situazione di grave rischio si appellano, come ultima spiaggia, alla competenza notarile, spesso poi quando i buoi sono scappati. Purtroppo il Notaio nel nostro ordinamento non ha alcun ruolo sul controllo della regolarità urbanistica dell’immobile.
La legge non lo prevede, e, aggiungo, neppure il professionista potrebbe avere in proprio la competenza e la capacità relative per poter valutare una materia che è assolutamente estranea alla sua formazione professionale.
Come detto la legge prevede solo ed esclusivamente la dichiarazione sotto la responsabilità penale del venditore e la declaratoria di nullità dell’atto che avesse avuto per oggetto un immobile abusivo.
Il Notaio, secondo la legge, deve limitarsi ad ammonire il venditore, chiedendo che compia la sua dichiarazione sotto responsabilità penale, e recepire questa dichiarazione. Ovviamente se il venditore dichiarasse l’esistenza di abusi edilizi (dichiarazione che allo scrivente personalmente non è mai capitata) o se emergessero ictu oculi sospetti al riguardo il Notaio avrebbe il dovere di non stipulare l’atto. Ma in presenza di una dichiarazione regolare, con la quale il venditore fornisce notizia dettagliata della storia urbanistica dell’immobile, concludendo per l’assoluta assenza di interventi edilizi sottoposti alle procedure autorizzative, il Notaio deve dare fede a questa dichiarazioni e la deve inserire nell’atto. Non può, cioè, il Notaio, permettersi di dubitare personalmente della veridicità di quanto dichiarato formalmente sotto responsabilità penale dal venditore.

La certificazione di conformità
La legge prevede anche l’ipotesi che il venditore, in perfetta buona fede magari per aver semplicemente ereditato l’immobile, non sia in condizione cognitiva di rendere la dichiarazione, ed allora consente che il venditore si faccia sostituire nella sua dichiarazione da un tecnico abilitato che, esaminati i documenti, controllata la situazione in loco, consegni una relazione, una certificazione di regolarità urbanistica che viene acclusa all’atto in sostituzione della dichiarazione del venditore.
Ad avviso dello scrivente la certificazione di conformità da parte di un tecnico abilitato, che attualmente è prevista dalla legge solo come sostitutiva della dichiarazione del venditore che ritenga di non essere sufficientemente edotto della storia urbanistica dell’immobile, è la soluzione più adeguata per garantire l’acquirente in via generale. Non si può nascondere che in taluni casi, e mi riferisco qui ad una determinata e singola regione italiana, questa certificazione abbia trovato cittadinanza generale.
Prima della stipula di un atto viene incaricato un tecnico per l’esame della situazione urbanistica dell’immobile, e la relazione definitiva consente di fare assoluta e totale chiarezza, impedendo di proseguire con la stipula, in caso di accertati abusi edilizi, o permettendo comunque all’acquirente di avere la massima tranquillità sul suo acquisto.
Il ricorso ad una certificazione di un tecnico abilitato è diventato in taluni luoghi così di prassi che si discute se i costi (che possono essere anche assai onerosi in talune circostanze) ricadano sul venditore, che deve fornire una garanzia, o sull’acquirente, che vuole essere rassicurato nel suo acquisto.
Lasciando da parte questa problematica che è possibile risolvere caso per caso, e cioè verificando in ogni singola circostanza se questo incarico sia stato dato dall’una o dall’altra delle parti a seconda delle rispettive esigenze, ritiene lo scrivente che il legislatore bene farebbe a regolamentare questa prassi come obbligatoria in tutto il territorio nazionale.
Non c’è dubbio, infatti, che la complessità delle norme edilizie è tale che a volte possono sussistere abusi edilizi anche nella più perfetta ignoranza delle parti, venditore in primis. Con la dichiarazione di conformità edilizia firmata dal tecnico si sgombra il campo da ogni equivoco, dando piena tranquillità a tutti, e, perché no, consentendo anche una sanatoria di quegli abusi, specie i minori, qualora ovviamente ci sia la possibilità giuridica di sanarli.

Il nuovo ruolo del Notaio
Qui il Notaio potrebbe avere un ruolo essenziale nella chiarificazione della regolarità urbanistica. Non v’è dubbio che, trattandosi di materie complesse e a volte opinabili le risultanze delle certificazioni di conformità possono anche divergere da caso a caso sul singolo immobile.
Non v’è dubbio che il tecnico incaricato dal venditore potrebbe essere indotto a minimizzare il peso di difformità urbanistiche per non ostacolare il felice esperimento della compravendita. L’eventuale tecnico incaricato dall’acquirente, qualora, ad esempio, l’acquirente desiderasse svincolarsi dal precedente contratto preliminare, potrebbe essere indotto ad aggravare la sua valutazione delle difformità urbanistiche per attribuire la responsabilità della mancata vendita esclusivamente al venditore.
In entrambi questi casi la parola spetterebbe poi al Giudice, con tutto il prosieguo delle lunghe procedure giudiziarie nel nostro paese.
Il ruolo del Notaio potrebbe essere, anche in questo caso, di terzo tra l’acquirente e il venditore. Certamente anche il Notaio non potrebbe valutare in proprio, attesa la sua anziricordata mancanza di competenza nello specifico settore, ma attraverso l’incarico dato al Notaio, il Notaio sarebbe in grado di nominare lui stesso sotto la sua responsabilità un professionista abilitato, competente, preparato, ma soprattutto terzo come lui, e cioè immune da interessi del venditore o dell’acquirente. In base a tale relazione compiuta dal professionista terzo, incaricato dal Notaio, quest’ultimo professionista potrebbe essere in grado di dare, stavolta sotto la propria responsabilità, un responso chiaro, certo, procedendo o no alla stipula secondo le risultanze di detta relazione.

I costi
Qual è l’unico elemento ostativo ad una soluzione così semplice? Sempre lo stesso: i costi. Anche per le visure ipotecarie e catastali, che sembrano a molti un’operazione semplice ed elementare, i costi possono essere cospicui perché il Notaio ha bisogno di una molteplicità di documenti e di dati per esprimere poi la propria convinzione personale sull’esistenza o meno di pregiudizievoli sull’immobile. A maggior ragione in caso di incarico professionale di valutazione di regolarità urbanistica. Non vi sono infatti Pubblici Registri sulla regolarità urbanistica di un immobile, ma tale stato può essere determinato solo con una ricerca, con una valutazione, con delle misurazioni tecniche sull’immobile, che possono comportare anche delle spese rilevanti. Spese che, a mio modo di vedere sarebbero sacrosante, perché comporterebbero sicurezza nell’acquisto.
Non si può negare però che nei tempi attuali la sicurezza nell’acquisto di immobili è un bene sempre meno richiesto da parte dell’acquirente che ha come preminente obiettivo solo ed esclusivamente quello del risparmio. Capitano allo scrivente – scusate lo scandalo! – addirittura acquirenti che implorano di non eseguire le ordinarie visure ipotecarie e catastali, se ciò possa comportare per loro un risparmio di 100 euro!
Di fronte alla possibile spesa di una somma di danaro ancorché minima tutti sono pronti a fidarsi ciecamente l’uno dell’altro.
Con tale stile mal si concilierebbe l’eventuale ulteriore spesa di un incarico professionale al Notaio, con sottostante lavoro da parte di un tecnico professionista.
Nondimeno, nella speranza che in futuro vi sia una valutazione legislativa chiara e precisa a questo riguardo lo scrivente non può che segnalare la gravità della problematica, suggerendo a tutti di valutare il loro interesse, considerando cioè se l’assoluta tranquillità e sicurezza dell’acquisto di un immobile valga o no la maggior spesa dell’incarico ad un tecnico, o, meglio ancora, direttamente al Notaio.

Fonte "Blog del Notaio Massimo d'Ambrosio"