I recuperi spingono il mercato in provincia

Qualità e innovazione funzionale sono i driver del successo degli interventi di rigenerazione urbana che si distinguono da Verona a Salerno, laddove il mercato immobiliare trova nuova linfa anche grazie a soluzioni innovative nell’ambito di riqualificazioni “mixed use”. Processi che cambiano il tessuto urbano delle città di provincia, molto spesso grazie a iniziative imprenditoriali di developer locali, anche in sinergia con amministrazioni pubbliche che sanno trovare ricette originali di collaborazione con i privati, conciliando ad esempio il social housing con spazi commerciali.
L’ultimo Osservatorio immobiliare Nomisma presentato ieri agli operatori sottolinea che nonostante la leggera risalita degli ultimi due anni, i permessi di costruire nel 2017 sono l’83% in meno rispetto al picco del 2005. Un dato che evidenzia la difficoltà del mercato del nuovo davanti alla presenza di un elevato stock di usato sul mercato a prezzi convenienti. D’altro canto, nello stesso report emerge come gli acquirenti attribuiscano punteggi elevati, nella loro casa ideale, a fattori come bassi costi di gestione, efficienza energetica e isolamento acustico.
Non a caso, le ristrutturazioni, spinte dagli incentivi statali, sono il driver principale dell’edilizia negli ultimi anni. Ma i soli piccoli lavori privati non possono produrre un effetto traino per il tessuto edilizio circostante. Spesso però interventi su più larga scala non decollano a causa di prezzi delle aree ancora troppo elevati e paura di una “perdita di valore” da parte sia degli operatori sia degli amministratori (che spesso non riescono nemmeno a togliere i freni burocratici). In alcuni casi però si stanno riuscendo a superare queste rigidità, per dare il via a rigenerazioni che facciano da “moltiplicatore” per tutto il mercato.

 A Verona 
Avanza ad esempio il cantiere del Verona Central Park, la più importante riqualificazione, , all’interno delle mura magistrali che sia mai stata fatta nella città scaligera dal dopoguerra a oggi. Si tratta di un piano di valorizzazione della ex caserma Passalacqua-Santa Marta, promosso dalla Sarmar, con un nuovo insediamento inserito in un parco pubblico di oltre 180mila mq su una superficie totale di oltre 260mila mq, disegnato dagli olandesi di West 8. È un mix di residenziale, commerciale e direzionale. Per quanto riguarda l’edilizia convenzionata al momento è stato consegnato il 70% delle opere: 20 alloggi sono abitati e in consegna per questa primavera ce ne sono altri 20. La terza palazzina per altri 20 alloggi sarà pronta per l'inizio del 2020. Per l’housing sociale il 90% del progetto è stato costruito e 24 alloggi sono in consegna dopo l’estate. Per i 71 appartamenti di edilizia libera è appena stato fatto lo scavo del primo lotto.
La stessa società ha avviato in questi mesi anche una seconda operazione con destinazione locativa agevolata a San Michele (parco Marotto), nella zona est della città: 4 palazzine di 6 piani fuori terra per un totale di 96 appartamenti che saranno pronti entro l’autunno 2019.

 Il caso Salerno
Anche Salerno, secondo Nomisma, è tra le città italiane più interessanti per quando riguarda la ripresa del mercato immobiliare. Per anni si è legato il nome della città campana a grandi firme dell’architettura internazionale, da Zaha Hadid a David Chipperfield, compresa quella di Ricardo Bofill che sul lungomare sta portando avanti per stralci l’intervento del Crescent – che è anche stato al centro di molte polemiche per il suo pesante impatto sul volto della città. Dopo continui stop&go, a causa di ricorsi e rallentamenti burocratici, sarà completato presumibilmente entro il 2020; il complesso ospiterà un mix di funzioni con appartamenti, negozi e uffici. Alto 7 piani l’edificio, che abbraccia una piazza di 30mila mq, è caratterizzato da una galleria commerciale porticata a livello della piazza, mentre ai piani superiori ospiterà le residenze tutte attrezzate con box auto. Nella città campana sono ai blocchi di partenza anche nuove operazioni come quella che rigurda il vecchio Pastificio Amato di Mercatello, rilevato negli ultimi mesi da alcuni imprenditori salernitani e che ospiterà 150 nuove unità abitative disegnate pensando ad un target di famiglie giovani. L’operazione – già sotto i riflettori negli anni passati, con una precedente proprietà e con un progetto firmato dal francese Jean Nouvel – è passata di mano e per il futuro si punta sulla riqualificazione del Mulino con un ampliamento ex novo dove l’architettura contemporanea dialogherà con l'impianto industriale originario, con attenzione alle prestazioni energetiche e al paesaggio.

 Trieste, Modena e Brescia 
Nella città giuliana, tra le tante iniziative in corso ci sono le operazioni immobiliari promosse da Allianz Italia che sta ristrutturando la propria sede con un maxi-investimento di retrofitting e ammodernamento, e che ha dato in locazione a Nnh Hotels & Resorts l’ex storica sede di Piazza della Repubblica destinata a diventare un nuovo hotel di lusso by Hilton. L’edificio che sarà restaurato e trasformato in hotel conterà 125 camere di cui 25 suite, un ristorante e un’area benessere e sarà inaugurato nel 2019.
Restando sul tema dell’hotellerie è la catena B&B Hotels a privilegiare le città di provincia: in Italia ha aperto una trentina di strutture e tra le ultime città considerate dal gruppo internazionale c’è Modena dove è stato recuperato l’Hotel Real Fini, dopo un tempo di lungo abbandono. A Brescia la catena ricaverà invece una struttura con 70 camere recuperando l'ex sede del Genio Civile in piazzale Cremona, struttura d'epoca fascista vuota ormai da dieci anni.
Residenze, hotel ma soprattutto spazi con mix di funzioni. Il mercato immobiliare nelle città medie riprende quota dove si fa innovazione. «Partire da interventi di valenza collettiva e sociale può diventare un driver per la rigenerazione e lo sviluppo immobiliare. Anche operazioni piccole e apparentemente marginali, come possono essere gli spazi per le start up o per le nuove professioni – spiega Paolo Cottino, amministratore e direttore tecnico di KCity – aprono non di rado la strada a iniziative di più ampie dimensioni, generano una nuova domanda, e innescano meccanismi che attirano settori trainanti. Lo stiamo sperimentando in realtà come Bergamo, Ferrara e Taranto».

Fonte "Il Sole24Ore"