Durata ipoteca

L’effetto dell’iscrizione di un’ipoteca cessa, se non rinnovata, nei termine di 20 anni

Anche un’ipoteca ha una data di scadenza o, per usare un termine più preciso, ha una prescrizione. Il codice civile, infatti, stabilisce che un’ipoteca non è a vita, ma conserva efficacia entro massimo venti anni: se il creditore non provvede, prima di tale scadenza, al rinnovo dell’iscrizione dell’ipoteca, questa cessa e il bene è definitivamente libero da qualsiasi peso. Il che significa anche che, se il debitore ha corrisposto integralmente il proprio debito e, nello stesso tempo, vuol evitare i costi per la cancellazione dell’ipoteca, non dovrà far altro che attendere il compimento del ventennio, al termine del quale l’ipoteca decadrà in automatico; né è possibile che il creditore possa rinnovarla, non avendo più titolo per farlo. Ma procediamo con ordine.

A che serve l’ipoteca?
Se un creditore ha iscritto un’ipoteca sulla tua casa, un terreno o qualsiasi altro immobile, non significa necessariamente che egli lo sottoporrà a vendita forzata. L’ipoteca comporta solo un privilegio, a favore di tale creditore, nella ripartizione del prezzo di vendita qualora questi (o qualsiasi altro creditore) decida di avviare il pignoramento e la vendita forzata del bene. Ma non è detto che lo faccia. Ben potrebbe essere, infatti, che l’ipoteca rimanga sull’immobile solo come “garanzia”, per evitare cioè che, venendo ceduto detto bene, il creditore non ne trovi altri su cui soddisfarsi. Ecco perché spesso l’ipoteca viene iscritta al momento della concessione di un credito o di una dilazione di pagamento (si pensi al mutuo o a qualsiasi altro finanziamento), proprio per garantire che, con il tempo, non vengano meno le garanzie del debitore.
Il creditore che ha una ipoteca su un immobile del debitore è tenuto a sottoporre a pignoramento per primo il bene ipotecato e solo dopo averlo fatto può pignorare altri immobili non ipotecati.
L’ipoteca può essere concessa dietro consenso del debitore (cosiddetta «ipoteca volontaria»): si pensi al caso del mutuo ipotecario in cui il contratto è già titolo, in favore della banca, per poter iscrivere l’ipoteca nei registri immobiliari.
L’ipoteca può però conseguire anche a una sentenza o ad altro provvedimento di condanna del giudice (cosiddetta «ipoteca giudiziaria»): si pensi al caso di Tizio che vinca una causa contro Caio per il risarcimento di una cospicua somma di denaro e, appena pubblicata la sentenza, temendo che il debitore possa cedere i propri beni, iscrive subito un’ipoteca sulla casa di quest’ultimo.
Infine ci sono i casi in cui l’ipoteca consegue perché prevista a monte da una norma di legge (cosiddetta «ipoteca legale»). Il codice civile elenca tali casi:

• il venditore, in caso di vendita di immobile, ha ipoteca sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione (per esempio per il pagamento del prezzo);
• i coeredi, soci e altri condividenti hanno ipoteca a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;
• lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali.

Si può vendere o donare un immobile con un’ipoteca?
Il debitore è libero di vendere o donare la casa ipotecata, ma il cessionario (l’acquirente o il donatario) la riceve con tutta l’ipoteca. Egli quindi subirà il pignoramento immobiliare qualora il debitore non paghi il proprio debito e il creditore intenda mettere all’asta giudiziaria l’immobile.

Quanto dura un’ipoteca?
Come detto l’ipoteca ha una data di scadenza che è di 20 anni dalla sua iscrizione. Alla scadenza, l’ipoteca cessa e se, sullo stesso bene, un altro creditore aveva successivamente iscritto una ipoteca (cosiddetta ipoteca di secondo grado), questa diventa «ipoteca di primo grado». Se, invece, non vi sono altre ipoteche, il bene resta libero definitivamente da ogni garanzia.
Se però il creditore non è stato ancora integralmente pagato, prima del compimento dei venti anni può rinnovare l’iscrizione dell’ipoteca che, dunque, varrà per altri 20 anni.
Il codice civile stabilisce appunto che l’iscrizione dell’ipoteca conserva effetto per venti anni dalla sua data. L’efficacia cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.
Anche dopo il decorso dei venti anni, il creditore può procedere a nuova iscrizione; in tal caso l’ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione. Per cui, se vi era già un’altra ipoteca (che, da ipoteche di secondo grado è divenuta di primo), la successiva iscrizione di ipoteca diventa di secondo grado. Viceversa, se non vi erano altre ipoteche, il creditore che rinnova la sua ipoteca dopo i 20 anni resta ugualmente con un’ipoteca di primo grado. Resta ferma la possibilità per il debitore, tra un’iscrizione e l’altra, di vendere o donare l’immobile, nel qual caso esso verrà ceduto libero da ogni peso. In tal caso, la nuova iscrizione non può essere presa contro i terzi acquirenti dell’immobile ipotecato che hanno trascritto il loro titolo.

Come rinnovare l’ipoteca
Per ottenere la rinnovazione dell’ipoteca il creditore deve presentare al conservatore dei Registri Immobiliari una nota in doppio originale conforme a quella della precedente iscrizione, in cui si dichiari che s’intende rinnovare l’iscrizione originaria.
Al posto del titolo si può presentare la nota precedente.
Rinnovazione rispetto a beni trasferiti agli eredi o aventi causa
Se al tempo della rinnovazione gli immobili ipotecati risultano dai registri delle trascrizioni passati agli eredi del debitore o ai suoi aventi causa, la rinnovazione deve essere fatta anche nei confronti degli eredi o aventi causa.