Detrazioni fiscali per ristrutturazioni di parti comuni in edificio con unico proprietario

Edificio con proprietario unico e detrazioni fiscali

Se si eseguono interventi di ristrutturazione edilizia di parti comuni a più unità immobiliari in un edificio in proprietà ad un'unica persona, questa ha diritto a beneficiarie delle detrazioni fiscali?
La questione è di particolare interesse, tanto per grossi complessi immobiliari, tanto in relazione a piccoli edifici con due o tre unità immobiliari, in proprietà ad una sola persona, ovvero in proprietà indivisa a più soggetti, magari effetto di eredità.
Sull'argomento è tornata l'Agenzia delle Entrare con la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, avente ad oggetto «Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all'anno d'imposta 2017: spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, a detrazioni d'imposta, crediti d'imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione e per l'apposizione del visto di conformità»; l'ente ha confermato in toto il proprio orientamento sviluppatosi nel anni scorsi.
Detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie
L'art. 16-bis del d.p.r. n. 917/86 (così detto testo unico delle imposte sui redditi, T.U.I.R.) disciplina il beneficio fiscale in esame.
Come funziona la detrazione?
Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento con un massimo di spesa di € 48.000,00 (elevato, dal 26 giugno 2012 e per ora fino al 31 dicembre 2018, al 50 per cento con un massimo di spesa di € 96.000,00) delle spese sostenute per interventi manutentivi realizzati su parti comuni di edifici residenziali e/o su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.

Alcune specificazioni sono necessarie. Ove si tratta d'interventi su parti comuni, si può godere della detrazione fiscale per i seguenti interventi:

• interventi di manutenzione ordinaria;
• interventi di manutenzione straordinaria;
• interventi di restauro e di risanamento conservativo;
• interventi di ristrutturazione edilizia.

Le definizioni di essi sono quelli rinvenibili nell'art. 3 del d.p.r. n. 380/01 (testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).
Se oggetto d'intervento sono unità immobiliari, la detrazione non è prevista esclusivamente per gli interventi di manutenzione ordinaria

Persone che fruiscono della detrazione
Quanto al soggetto fruitore, la legge fa riferimento ai contribuenti che possiedono o detengono l'immobile, sulla base di un titolo idoneo.
Nel corso degli anni e così pure nella circolare succitata, l'Agenzia delle Entrate ha ribadito che possono fruire della detrazione:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o beni merce (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.3);
• soggetti indicati nell'art.5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• detentori (locatari, comodatari) dell'immobile (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 2);
• familiari conviventi;
• coniuge separato assegnatario dell'immobile intestato all'altro coniuge (Circolare 9.05.2013 n. 13, risposta 1.2);
• conviventi more uxorio;
• futuro acquirente.

Parti comuni di un edificio con unico proprietario
Quando si parla di parti comuni, il riferimento, solitamente, va alle parti comuni di un edificio in condominio.
In effetti lo stesso art. 16-bis del T.U.I.R. fa riferimento all'art. 1117 c.c. per individuare le parti comuni di un edificio in relazione alle quale è possibile fruire delle detrazioni fiscali nella misura più ampia, guardando alla tipologia d'intervento eseguito.
E se le parti comuni, ad esempio le scale, ovvero il tetto, il lastrico, la facciata, sono tali ma a più unità immobiliari in un edificio in proprietà di un'unica persona?
Si pensi, per fare l'esempio più semplice, ad una palazzina bifamiliare con appartamento al piano rialzato ed al primo piano, sulla quale il proprietario unico dell'edificio deve fare eseguire interventi manutentivi delle scale e di altre parti comuni.
In questi casi, l'unico proprietario che fa eseguire manutenzione ordinaria di queste (ovvero di altre) parti comuni alle unità immobiliari, ha diritto di fruire della detrazione fiscale per interventi di ristrutturazione edilizia?
La risposta, entro certi limiti, è positiva. Com'ha avuto modo di precisare l'Agenzia delle Entrate fin dal 1998, «qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, tale soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
La locuzione "parti comuni di edificio residenziale" deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori». (Circolare n. 7/E 27 aprile 2018 Agenzia delle Entrate)
Non è necessaria l'esistenza di un condominio, quindi, quanto piuttosto l'esistenza di parti comuni a più abitazioni, catastalmente autonome, anche in proprietà ad un'unica persona (ovvero in via indivisa ad un gruppo di persone).

Fonte "condominioweb.com"