Compravendita casa, chi paga le spese di condominio arretrate?

La solidarietà tra venditore e acquirente per le spese condominiali.

Quando si acquista una casa si pone spesso il problema degli eventuali debiti con il condominio lasciati dal vecchio proprietario e, a torto, si crede che a risponderne debba essere solo quest’ultimo in quanto si tratta di oneri maturati quando questi era ancora condomino. Non è così: la legge pone una responsabilità solidale per due anni tra il venditore e il compratore. In altri termini l’amministratore di condominio può chiedere il pagamento tanto all’uno quanto all’altro, indifferentemente e a propria scelta. Più nel dettaglio, chi diventa proprietario è obbligato insieme al precedente titolare per i contributi condominiali non ancora versati relativi (soltanto) all’anno in corso e a quello precedente. Per le morosità anteriori, ne risponde sempre e solo il venditore; per quelle successive sempre e solo l’acquirente. Questo argomento è stato rivisitato da una recente e interessante sentenza della Cassazione [1] per cui val la pena ripercorrere la disciplina e comprendere, in caso di compravendita della casa, chi paga le spese di condominio arretrate.
Il codice civile [2] prevede che le spese condominiali non ancora versate, relative all’anno in corso e a quello precedente, sono a carico sia del venditore che dell’acquirente. Il punto però è che la legge non specifica cosa si debba intendere con «anno in corso». Ebbene, secondo la citata sentenza della Cassazione bisogna far riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, che però non è detto che coincida con l’anno anno solare (ossia dal 1° gennaio al 31 dicembre) [3]. In caso di inadempimento e morosità per somme relative a tale periodo di tempo, l’eventuale decreto ingiuntivo  viene chiesto (e sarà emesso) nei confronti dell’acquirente [4], che potrà poi chiamare in causa il venditore.
Dunque l’acquirente non potrà, per evitare di pagare i debiti lasciati dal precedente proprietario, opporre la sua buona fede facendo rilevare che nulla gli era stato in merito detto al momento del rogito. Come detto potrà rivalersi contro il venditore per ottenere la restituzione di quanto versato in suo conto.
Invece, per le somme ancora dovute e anteriori rispetto all’anno in corso e all’anno precedente, risponde solo chi era condomino in quel periodo, ossia il vecchio e non all’attuale proprietario. Nel caso in cui l’amministratore tuttavia agisse contro l’attuale condomino per recuperare “vecchie” somme, questi può rivalersi contro il venditore e se il contratto di compravendita contiene la clausola tipo “venduto libero da oneri ecc.”, può anche chiedere un congruo risarcimento del danno.
Il chiarimento importante fornito dalla Cassazione (in passato però anche alcuni giudici di merito erano arrivati alla stessa conclusione) è dunque questo: il vincolo di solidarietà tra acquirente e venditore, per i debiti arretrati con il condominio lasciati dal primo, funziona con riferimento all’anno dell’esercizio contabile del condominio di riferimento.
Naturalmente, se il condominio, con un’operazione contabile, dovesse portare “a nuovo”, negli esercizi successivi, i debiti più vecchi, ossia relativi a oltre i due anni antecedenti alla data di trasferimento dell’immobile, questi non potranno essere imputati all’acquirente [5].
Questo meccanismo del subentro dell’acquirente negli debiti condominiali del venditore non riguarda solo il caso di vendita dell’immobile ma anche di cessione dell’usufrutto o di acquisto all’asta.
Il vincolo di solidarietà di cui abbiamo appena parlato va poi coordinato con un’altra norma del codice civile [6] in base alla quale «…chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto…». Quindi a far scattare lo spartiacque dei due anni non è tanto la firma del contratto di compravendita dal notaio (il cosiddetto rogito) ma, come dice la norma, il momento in cui la copia autentica di tale atto viene comunicata all’amministratore (ai fini della compilazione dell’anagrafe condominiale). Quindi anche dopo la sottoscrizione dell’atto di trasferimento il venditore rimane unico obbligato per il pagamento dei contributi condominiali, sino a quando non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento (o sua certificazione), e solo da questo momento il venditore è responsabile in solido con l’acquirente, perdendo definitivamente il suo precedente stato di condomino, che passa in capo al compratore.
In ultimo una distinzione importante va fatta per quanto riguarda i due tipi di debiti che si possono avere con il condominio: quelli derivanti da spese ordinarie (ossia spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune) e e quelli da spese straordinarie (ad esempio ristrutturazioni o rifacimento di parti comuni). Se per le prime la responsabilità solidale opera a partire dal momento della spesa (in quanto non vanno autorizzate dall’assemblea), per le seconde invece opera da quando l’assemblea approva la spesa e autorizza l’amministratore a dar incarico alla ditta esterna di lavori.

In definitiva, in caso di compravendita di casa, per stabilire chi paga le spese di condominio arretrate, possiamo così sintetizzare la questione. L’acquirente deve pagare:

a) le spese di gestione e manutenzione ordinaria materialmente sostenute nell’anno in cui è stato comunicato il contratto di vendita all’amministratore ed in quello precedente;

b) le spese di gestione straordinaria che sono state deliberate dall’assemblea nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto o in quello precedente. Quindi, se la necessità dei lavori straordinari era stata discussa nel corso di una serie di assemblee anteriori al rogito ma  l’approvazione definitiva è avvenuta dopo la firma della compravendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente anche se il venditore gli ha taciuto l’incombente spesa.

Fonte "La Legge per Tutti - Informazione e consulenza legale"